Το ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικό τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό.
Μεγάλος προβληματισμός στην κυβέρνηση.
Αντισυνταγματικό έκρινε το Ε΄ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας το μπόνους τετραγωνικών και ύψους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ). Για το ζήτημα αυτό έχουν ασκηθεί πολλές προσφυγές στο ανώτατο δικαστήριο από πολίτες και φορείς, με τους προσφεύγοντες να υποστηρίζουν ότι οι επίμαχες ρυθμίσεις οδηγούν σε υποβάθμιση του οικιστικού περιβάλλοντος, ενώ το «μπόνους ορόφων» δόθηκε στους κατασκευαστές με το επιχείρημα ότι χτίζουν «πράσινα» κτήρια.
Η εξέγερση των δημάρχων και κυρίως η κατακραυγή από μονίμους κατοίκους των βορείων και νοτίων προαστίων, αλλά και άλλων περιοχών όπου ακόμη δεν έχουν φανεί οι επιπτώσεις του μπόνους -μέχρι να αρχίσουν να χτίζονται νέες οικοδομές- έχουν φτάσει μέχρι το Μέγαρο Μαξίμου.
Ο προβληματισμός είναι μεγάλος, καθώς οι επιπτώσεις από τις αλλαγές που έγιναν στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό πριν από 14 μήνες (τον Ιανουάριο του 2023) από τον τότε υπουργό Περιβάλλοντος Κώστα Σκρέκα σε συνεννόηση με το ΤΕΕ, προκύπτει ότι δεν είχαν εκτιμηθεί δεόντως. Τώρα όμως οι επιπτώσεις και οι βλάβες φαίνονται στον αστικό ιστό των πόλεων και κυρίως των ακριβών προαστίων για τα οποία εκδόθηκαν οι πρώτες άδειες και όπου τα κέρδη θα ήταν μεγάλα.
Η άποψη μίας Νεοσμυρνιώτισσας μηχανικού
Τι γίνεται με τις οκταώροφες οικοδομές;
Τι συμβαίνει με τους Δήμους Αλίμου και Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης;
Και τι... μαγκιά έκανε ο Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού;
Η Κατερίνα Κοντοπίδου, Πολεοδόμος Μηχανικός MSc και κάτοικος Νέας Σμύρνης, έγραψε στο Protagon.gr το ακόλουθο άρθρο:
Ζω στη Νέα Σμύρνη 49 χρόνια. Την θυμάμαι τα πρώτα μου χρόνια πολύ χωριό, αλλά την βίωσα και να ανοικοδομείται με ομαλούς ρυθμούς και με «σεβαστικές» πολυκατοικίες τις πρώτες δεκαετίες.
Ωστόσο, την τελευταία 5ετία ό,τι ακίνητο της έχει απομείνει, στο οποίο δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης, κατεδαφίζεται για να χτιστεί στην θέση του ένα νέο πολυώροφο κτίριο. Την ίδια ώρα συμβαίνει ακριβώς το ίδιο σε όλη την Αττική.
Κάποιοι επιτέλους αντιδρούν. Και μάλιστα θεσμικά. Το 2017, αλλά κυρίως από το 2020 και μετά με τροποποιήσεις άρθρων του Ν.Ο.Κ. 4067/2012, προβλέφθηκαν «μπόνους» για όσες κατασκευές ακολουθούν κάποιες τρόπον τινά «πράσινες» προδιαγραφές. Ουσιαστικά προβλέφθηκε η νόμιμη προσαύξηση του συντελεστή δόμησης -εν ολίγοις η ανέγερση πιο ψηλών και πιο ογκωδών κτιρίων- εν είδει επιβράβευσης για την υιοθέτηση πράσινων λύσεων.
Υπεραπλουστεύοντας, αξιοποιώντας τις νέες διατάξεις, εάν μια οικοδομή χτίζεται με προδιαγραφές υψηλής ενεργειακής απόδοσης, εάν προβλέπεται παραχώρηση μέρους της πρόσοψής της σε κοινή χρήση, εάν υπάρχει φύτευση στο δώμα κ.λπ., τότε ο νόμος επιτρέπει στον κατασκευαστή να προσθέσει μέτρα σε πλάτος και ύψος, να διαμορφώσει εσωτερικούς εξώστες-εσοχές, πατάρια, σοφίτες κ.ά. έτσι ώστε να μεγιστοποιήσει τον δομήσιμο χώρο, άρα τα τετραγωνικά μέτρα που θα πουλήσει τελικά - άρα το κέρδος του.
Στην πράξη, ωστόσο, παρατηρήθηκε σε πολλές περιπτώσεις η τάση των κατασκευαστών να «ξεχειλώνουν» την έννοια του Ν.Ο.Κ. και χρησιμοποιώντας προσχηματικά και συνδυαστικά όλα τα οικολογικά αντισταθμίσματα, να ανεγείρουν κτίρια που οι διαστάσεις τους συνιστούν δυσαρμονία τόσο προς τη λογική του πολεοδομικού σχεδιασμού όσο και προς το άρθρο 24 του Συντάγματος περί προστασίας του περιβάλλοντος.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Νέα Σμύρνη, όπου τα τελευταία τρία χρόνια όλες οι νεοανεγειρόμενες οικοδομές έχουν ξαφνικά οκτώ ορόφους. Βέβαια φυτεμένο δώμα δεν έχω δει, αλλά και πώς να το δω αν υπάρχει; Δεν έχω ελικόπτερο, καρντιά μου.
Τώρα ας δούμε τι έκανε ο μαγκίτης ο Δήμος Φιλοθέης-Ψυχικού. Ζήτησε και πήρε το 2023 –με νέα τροπολογία του ΝΟΚ– εξαίρεση από αυτές τις διατάξεις της τροποποίησης του 2017. Δηλαδή τι; Δηλαδή εντός των ορίων Φιλοθέης-Ψυχικού ΔΕΝ θα χτιστούν νέα κτίρια που θα αλλοιώνουν την φυσιογνωμία αυτών των περιοχών.
Μαγκιά; Ναι! Αλλά ήταν μια συλλογική προσπάθεια στην οποία πρωτοστάτησε μεν η Δημοτική Αρχή, αλλά συνέβαλε αποφασιστικά η συμπόρευση όλων των δημοτικών παρατάξεων και βέβαια των ενεργών κατοίκων της περιοχής, οι οποίοι ήταν και οι πρώτοι που αντέδρασαν οπότε και δόθηκε το έναυσμα για την προσπάθεια που είχε ευτυχές αποτέλεσμα.
Πάμε τώρα στους Δήμους Αλίμου και 3Β. Τι γίνεται εκεί; Εκεί, ο ο Δήμαρχος έχει προσφύγει κατά των τροποποιήσεων του ΝΟΚ του 2017 που με πρόσχημα την «πρασινότητα» επιτρέπουν ξεχειλωμένες κατασκευές με αποτέλεσμα ήδη σε αυτές τις περιοχές να υψώνονται κτίρια που προσβάλλουν την αισθητική αλλά κυριότερα δυσχεραίνουν τραγικά την ποιότητα ζωής (Πού είναι ο ορίζοντας; Πού είναι ο αέρας; Πού είναι οι υποτιθέμενες πρασινάδες εκεί πάνω στην 9η πλάκα; Ποιες κοινόχρηστες και κοινωφελείς υπηρεσίες θα εξυπηρετήσουν όλους αυτούς τους έξτρα πληθυσμούς; Και πολλά άλλα ερωτήματα χωρίς απαντήσεις).
Με ένα δίδυμο αποφάσεων λοιπόν, που έλαβε πρόσφατα το Συμβούλιο της Επικρατείας, δόθηκε το έναυσμα για την έναρξη του πυρός σε μια πολυμέτωπη αντιπαράθεση, στην οποία εμπλέκονται δικαστική και εκτελεστική εξουσία, δημοτικοί άρχοντες, επαγγελματίες του κατασκευαστικού κλάδου, ιδιοκτήτες ακινήτων, κτηματομεσίτες, δικηγόροι κ.ο.κ. Συγκεκριμένα, με τις υπ’ αριθμόν 293/ 2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ, οι οποίες αφορούσαν προσφυγές κατοίκων του Δήμου Αλίμου κατά των αρμοδίων αρχών, κρίθηκε ότι είναι αντισυνταγματικά τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, το αυξημένο ύψος και ο μεγαλύτερος όγκος της συντριπτικής πλειονότητας των νέων πολυώροφων κατασκευών στην Αττική αλλά και την υπόλοιπη επικράτεια, τουλάχιστον από το 2019 και εξής – βάσει του σκεπτικού ότι κατά τον σχεδιασμό και την ανέγερσή τους έχει γίνει καταχρηστική εκμετάλλευση των bonus από τα λεγόμενα περιβαλλοντικά κίνητρα, δηλαδή ορισμένα άρθρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ., νόμος 4067/ 2012).
Το διακύβευμα εν προκειμένω έγκειται στο εάν είναι σύννομη ή όχι η ανέγερση δεκάδων χιλιάδων κτιρίων ανά
την Ελλάδα, είτε αυτά έχουν ήδη ολοκληρωθεί, είτε βρίσκονται σε κάποιο στάδιο της κατασκευής τους – ακόμη και στη φάση της αδειοδότησης.
Ο Δήμαρχος Αλίμου και ο Δήμαρχος Βάρης - Βούλας - Βουλιαγμένης, έχοντας υπόψη αυτές τις 2 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος του ΣτΕ λοιπόν, έδωσαν εντολή στις υπηρεσίες τους να αναστείλουν την έκδοση οικοδομικών αδειών, που κάνουν χρήση αντισυνταγματικών διατάξεων του ΝΟΚ. Από όσο καταλαβαίνω, σε παρόμοια κατεύθυνση ενεργοποιείται και η Δημοτική Αρχή Κηφισιάς - Ν. Ερυθραίας - Εκάλης.
Είπαμε….. θέλει αρετή και τόλμη (για να μην πω τίποτ’ άλλο). Σε αυτές τις ενέργειες των δύο (και όλο και αυξανόμενων) Δημάρχων υπάρχουν προφανώς πολλές αντιδράσεις, αλλά σε αυτό το σημείο ας κλείσω το θέμα. Και ας πω ότι θα χαρώ πολύ εάν μας δω να οργανωνόμαστε και στην αγαπημένη μου Νέα Σμύρνη για την διεκδίκηση καλύτερης ποιότητας ζωής.
Το ιστορικό
Οι προσφυγές του δήμου Αλίμου
Η πρώτη απόφαση αφορά σε 5 προσφυγές του Δήμου Αλίμου κατά της οικοδομικής άδειας για ανέγερση πολυκατοικιών, οι οποίες επρόκειτο να χρησιμοποιήσουν συνδυαστικά τα μπόνους που δίνει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: συν 10% στη δόμηση, εφόσον μειωθεί η κάλυψη του κτηρίου (δηλαδή το αποτύπωμά του στο έδαφος) κατά 10%, συν μερικά μέτρα επιπλέον αν τοποθετηθεί φυτεμένο δώμα. Η επιχειρηματολογία ήταν η εξής:
Το άρθρο 10 του ΝΟΚ προβλέπει το μπόνους ως κίνητρο για την περιβαλλοντική αναβάθμιση πυκνοδομημένων αστικών περιοχών, με στόχο την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και τη βελτίωση των όρων διαβίωσης. Με τις ρυθμίσεις αυτές τα κτήρια φθάνουν, αντί για 14 μέτρα, τα 18-21 μέτρα σε ύψος, με αποτέλεσμα την παραβίαση του πολεοδομικού κεκτημένου και την αλλοίωση της πολεοδομικής μορφής και της φυσιογνωμίας της (κάθε) περιοχής και εντέλει την υποβάθμιση των όρων διαβίωσης.
Ευρύτερα, η εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων αντιβαίνει στο άρθρο 24 του Συντάγματος, καταλήγει σωρευτικά να αυξάνει δυσανάλογα το ύψος των κτηρίων και να μετατρέπεται από μηχανισμός περιβαλλοντικής αναβάθμισης σε μηχανισμό οικιστικής υποβάθμισης.
«Κρυφά» τετραγωνικά
Σύμφωνα με τον δήμαρχο Αλίμου κ. Κονδύλη, δεν είναι μόνο το μπόνους του οικοδομικού κανονισμού που δημιουργεί πρόβλημα:
«Με τον ΝΟΚ δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης οι κοινόχρηστοι χώροι του κτηρίου, όπως τα κλιμακοστάσια αλλά και εσωτερικοί χώροι όπως τα πατάρια. Έτσι έχουμε το εξής παράδοξο: να εκδίδεται μια οικοδομική άδεια σε οικόπεδο 700 τ.μ. για κτήριο 560 τ.μ. το οποίο στην πράξη είναι περισσότερο από 1.000 τ.μ., δηλαδή το διπλάσιο. Αυτά τα «κρυφά» τετραγωνικά, όπως τα πατάρια, δεν προσμετρώνται στην άδεια αλλά πωλούνται κανονικά με τις αξίες γης της περιοχής. Οδηγούμαστε δηλαδή σε παράλογα αποτελέσματα, τα οποία φαίνονται διά γυμνού οφθαλμού».
Εκτός από τις προσφυγές του Δήμου Αλίμου εκκρεμούν πολλές ακόμη από διάφορες περιοχές κατά του μπόνους του ΝΟΚ.
Εξαιρέσεις
Το υπουργείο Περιβάλλοντος, σε μια προσπάθεια να μειώσει τις αντιδράσεις, είχε πέρυσι τον Απρίλιο εξαιρέσει με τροπολογία τις περιοχές Εκάλης, Ψυχικού και Φιλοθέης (ως κηπουπόλεις) από την εφαρμογή των συγκεκριμένων διατάξεων.
Παράλληλα, στο νέο σχέδιο νόμου περιλαμβάνεται ρύθμιση με την οποία η πριμοδότηση του ΝΟΚ δεν ισχύει σε περιοχές «που βάσει προεδρικών διαταγμάτων ή υπουργικών αποφάσεων έχουν υπαχθεί σε καθεστώς ειδικής προστασίας (ως αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί και παραδοσιακά τμήματα πόλης) ή που το ύψος τους έχει καθοριστεί με γνώμονα την αντιμετώπιση της σεισμικής επικινδυνότητας, λόγω ασφάλειας εναέριας κυκλοφορίας, πλησίον αεροδρομίων, ή αφορούν σε περιπτώσεις διατηρητέων κτιρίων και μνημείων».
Ωστόσο, η ρύθμιση αυτή δεν καλύπτει παρά ένα πολύ μικρό μέρος της επίδρασης που έχει η σχετική πρόβλεψη την τελευταία δεκαετία.
Η τωρινή κατάσταση
Είναι προφανές πως όσοι ζουν δίπλα στα τερατώδη κτήρια που έχουν ήδη ή πρόκειται να σηκωθούν χάνουν τη θέα τους και το φως του ηλίου (ειδικά στο νότια προάστια).
Οι εξελίξεις αυτές οδηγούν όμως σε αδιέξοδο ακόμη και την κατασκευαστική αγορά. Μετά τις αντιδράσεις, έχουν «παγώσει» οι εργασίες σε δεκάδες ανεγειρόμενες οικοδομές, με άδειες που έχουν εκδοθεί με τις τροποποιήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, αφού οι δημοτικοί άρχοντες των περιοχών που θίγονται προσφεύγουν στη Δικαιοσύνη και στο ΣτΕ ζητώντας να προστατευθεί το περιβάλλον.
Οι σκέψεις της Κυβέρνησης
Κινήσεις που θα επιλύσουν το σοβαρό αυτό ατόπημα και θα εκτονώσουν τις αντιδράσεις κατοίκων και δημάρχων, εξετάζει πλέον η κυβέρνηση, καθώς το κύμα διαμαρτυρίας φουσκώνει.
Ο υπουργός Περιβάλλοντος Θεόδωρος Σκυλακάκης παρέλαβε την καυτή πατάτα από τον προκάτοχο του Κώστα Σκρέκα, και τώρα αναζητά μια «χρυσή τομή», καθώς τα συμφέροντα είναι μεγάλα και συγκρουόμενα.
Η απάντηση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για το αδιέξοδο στο οποίο έχει περιέλθει η κατάσταση είναι ότι «όλα πλέον παίζονται». Ο κ. Σκυλακάκης εξετάζει όλα τα πιθανά σενάρια έτσι ώστε να «ξεπαγώσουν» οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί με το μπόνους, αλλά και να σταματήσουν οι εύλογες διαμαρτυρίες δημάρχων και κατοίκων για περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί κηπουπόλεις ή είναι ήδη επιβαρυμένες από την υψηλή δόμηση.
Η πιθανότερη λύση είναι να μπει φρένο στο «μπόνους ορόφων» και ενδεχομένως να δοθούν άλλα κίνητρα (κυρίως φορολογικά) προκειμένου να απορροφηθεί μέρος του κόστους από τα νέα κτήρια, που χτίζονται με υψηλές προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης. Βεβαίως, ο αυτονόητος αντίλογος είναι ότι οι κατασκευαστές μπορούν να χτίσουν με τους ίδιους όρους δόμησης που ίσχυαν επί δεκαετίες στις συγκεκριμένες περιοχές, με όποιες ενεργειακές προδιαγραφές ορίζει η νομοθεσία, και να μεταφέρουν το αυξημένο κόστος κατασκευής στην τιμή πώλησης των ακινήτων.
Η δεύτερη (μεσοβέζικη) λύση είναι να αλλάξει εκ νέου ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός και να επιτραπεί η ανέγερση μόνον ενός επιπλέον ορόφου στις νέες οικοδομές, και όχι τα πανωσηκώματα, εφόσον πληρούν τις προδιαγραφές των «πράσινων» κτιρίων.
Ωστόσο το ερώτημα παραμένει:
Ποιος θα αποζημιώσει τους γείτονες που βλέπουν ξαφνικά να «φυτρώνει» δίπλα τους ένα τερατώδες κτήριο, με αποτέλεσμα αφενός να υποβιβάζεται η καθημερινότητά τους και το βιοτικό τους επίπεδο και αφετέρου να χάνει η περιουσία τους την αξία της;